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전세대출 받을때 6가지 체크 사항 생활,경제 정보 (352)

#. 부모님 집에서 독립해 혼자 산지 2년 차인 직장인 A씨. 그는 월세 50만원이 부담돼 전세자금대출를 받아 작은 전셋집을 계약했다. 월세 대신 은행에 이자를 내야 하지만 월 50만원 고정비가 반으로 줄었다. 

#. 아파트 전세에 살고 있는 B씨는 집주인이 대출을 받는다고 하여 집주인이 대출을 받는 날에 잠시 전출을 하였다가 다음날 다시 전입을 하였다. 몇 달 뒤 전세자금대출 만기 연장 신청 건으로 은행으로 찾았으나 연장 불가 통지를 받았다.

전셋값이 천정부지로 오르면서 전셋집 계약을 하려면 전세자금대출이 필수가 되어버렸다. 전세자금대출 수요가 늘고 있지만 관련 대출상품에 대해 미처 알지 못해 불편을 겪는 사례도 늘고 있다. 

본격적인 이사철을 맞아 전세자금대출을 생각하거나 혹은 받은 사람이라면 꼭 기억해야 할 몇 가지를 정리해보았다. 

1. 무주택 세대주라면 '버팀목전세자금대출' 

가령 보증금 6천만원의 원룸 전셋집을 구하는데 3000만원을 연 4%의 금리로 전세대출을 받았다고 해보자. 그러면 원금 상환 없이 월 10만원(연 120만원)의 이자만 내면 집세가 해결된다. 월세보다 전세자금대출이 유리한 경우다. 

전세자금 대출은 크게 주택도시기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출로 나뉘며 대출조건과 금리에서 차이가 있다. 

A씨의 사례처럼 월세가 부담되는 1인 가구라면 주택도시기금의 '버팀목전세자금대출'(이하 버팀목)을 눈여겨 볼만하다. 국가에서 운용하는 서민용 주거금융상품인 만큼 대출금리가 저렴하다. 

다만, 자격조건이 까다롭다. 만 19세 이상 무주택 세대주로 부부합산 연소득 5000만원(신혼부부 6000만원) 이하인 신청자가 이용할 수 있다. 단독세대주도 대출이 가능하다. 임차보증금 2억원 이하, 전용면적 85㎡(약 26평) 이하의 주택을 대상으로 한다.

수도권은 전세금의 70%까지 최대 1억2000만원, 수도권 외 지역은 최대 8000만원까지 받을 수 있다. 대출금리는 연 2.3%~2.9%이며 부부합산 연소득과 보증금에 따라 달라진다.

대출금 상환방식은 대출기간 동안 이자만 내고 만기일에 대출전액을 상환하는 만기일시상환과 대출기간 중 원리금 10%를 나누어 갚고 남은 90%를 만기에 일시상환하는 혼합상환방식으로 나뉜다. 무엇보다 중도상환 수수료가 없는 것이 특징이며, 대출기간은 2년씩 4회 연장 가능해 최장 10년까지 유지할 수 있다. 

버팀목 자격조건에 부합하지 않는다면 금융권의 전세자금 대출을 받아야 한다. 대출 금리는 통상 연 2.4%~5%이고 신용등급이 1~6등급일 때 대출받을 수 있다. 금융기관마다 자격조건, 대출한도, 대출기간, 금리 등이 다르니 꼼꼼히 확인해보고 선택하는 것이 좋다.

다만 전세자금대출은 모든 자격조건이 맞더라도 집주인(임대인)의 동의가 있어야 실행이 가능하다. 

2. 깡통전세가 불안하다면 전세보증보험 

집주인에게 전세금을 떼일까 걱정이라면 전세반환보증보험을 이용해 보는 것도 좋다. 전세계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하면 보증보험사가 보증금 대신 내주고 집주인에게 구상권 행사하는 방식이다. 

집주인(임대인)의 동의 없이 세입자가 주택도시보증공사나 SGI서울보증보험에서 가입할 수 있다. 보증금 한도는 수도권은 7억원, 지방은 5억원이다.

보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%, 단독·다가구 주택, 주거용 오피스텔 등은 0.154%다. 아파트 전세 보증금이 1억원이면 연간 보증료는 12만8000원, 단독주택이라면 15만4000원이다. 보증료는 6개월 단위로 분납하거나 한 번에 납부할 수 있다.

다만, 전세보증보험은 전세계약기간의 절반이 지난 뒤엔 가입할 수 없기 때문에 임대차계약 직후 가입을 하는 것이 좋다.(SGI서울보증보험은 임대차 계약을 맺은 날 ~ 5월 이내) 

3. 전세대출 만기 연장은 만기 1개월 전에 신청 

전셋집을 살다 보면 최초의 계약 기간 2년을 넘어 계약은 갱신하여 더 살게 되는 경우가 있다. 이때 전세대출자는 어떻게 해야 할까? 

전세계약 갱신을 하면 기존에 받고 있는 전세자금대출 만기연장 신청을 해야 한다. 심사는 상당한 시간이 소요된다. 신청자의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한 연장 승인이 필요하기 때문이다. 따라서 전세 계약 만기가 임박하여 신청하지 말며, 대출 만기 1개월 전 충분한 시간적 여유를 가지고 은행에 만기 연장을 요구하는 것이 좋다. 


4. 전세갱신계약은 집주인과 체결 

우선 전세갱신계약은 집주인과 해야 한다. 불가피하게 대리인과 갱신계약서를 작성할 경우 반드시 대리인 관련 서류(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장)를 받아둬야 한다. 

특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야 한다.

5. 전세 보증금 올려줄 땐 최고한도 체크 

전세갱신계약 시 집주인이 보증금 증액을 요구하는 경우가 있다. 이때는 사용 중인 전세자금대출의 최고한도를 확인해야 한다. 대출의 만기 연장이 제한될 수 있기 때문이다.

전세자금대출은 상품별로 전세보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 예를 들어 최고한도가 4억원인 전세대출을 이용 중인 세입자가 보증금 증액으로 총 전세보증금이 4억이 초과할 경우 대출 만기 연장이 불가능하게 된다.


6. 집주인이 주택담보대출 위한 전출 요구 시 주의

집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 일시 전출을 요구할 경우 신중하게 결정해야 한다. 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일 보다 늦으면 대항력이 상실돼 전세보증금을 회수하지 못하는 불상사를 겪을 수 있다.

또한 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있기 때문에 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다.

yongyong@fnnews.com 용환오 기자

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